부동산 상가 투자 할 때 모르면 손해 보는 상가 구입시 세금 5가지

100세 시대, 파이어족, 재테크, 은퇴 후 삶, 불로소득 등을 목적으로 상가 투자를 하시는 분들이 많다. 하지만 성공적인 상가 투자를 위해선 취득세, 양도세, 재산세, 종합부동산세, 부가가치세와 같은 세금도 굉장히 중요하다. 모르면 손해 보는 상가 구입 시 세금 5가지를 알아보자.

 

 

상가 구입 시 세금 5가지

1. 취득세

2. 재산세

3. 양도세

4. 종합부동산세

5. 부가가치세

 

 

1. 취득세 4.6% ( 취득세 4% /  농어촌특별세 0.2% / 지방교육세 0.4% )

 

 현행법상 차량, 집, 골프회원권 등과 같이 특정 어떤 것에 소유권을 가질 때 취득세를 내게 되는데 상가도 똑같습니다. 상가 구입 시 취득세를 내야 합니다. 상가 구입한 날(등기를 한 날과 잔금 치른 날 둘 중 빠른 날)로부터 60일 이내 신고 납부해야 합니다. 

 

취득 금액의 4.6% ( 취득세 4% / 농어촌특별세 0.2% / 지방교육세 0.4% )

 

EX) 매매가 10억 원의 상가 구입 시 취득세 = 10억 원 × 4.6% = 4600만 원

 

*이외 등기 비용 , 중개수수료, 법무사 비용 등 기타 비용이 발생할 수 있습니다.

 

2.  재산세

 

말 그대로 재산에 부과되는 세금으로 상가의 경우 상가 건물 , 건물 토지 각각 따로 부과됩니다.

 

상가 건물 재산세 : 7월 16~ 7월 31일까지 납부

토지 재산세 : 9월 16일에서 9월 30일까지 납부

 

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부과됨으로 상가 계약하실 때 필히 확인하셔야 합니다.

 

EX) 5월 초에 계약금 넣고 계약하고 잔금을 6월 7일에 넣고 이 날 소유권 이전이 됐다고 가정하면 6월 1일 기준으로 재산세가 부과되므로 소유권 이전되자마자 재산세를 내야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 매매 시에 서로 어떻게 할 것인지에 대해서 확실히 해두고 계약하시는 것이 좋습니다.

 

상가 건물에 대한 재산세 : (시가 표준액 × 70%) × 0.25%

토지에 대한 재산세 : (공시지가 × 70%) × 0.2~0.4%

 

토지에 대한 재산세 과세 표준	세율
2억원 이하	0.2%
2억원 ~ 10억원 이하	2억 초과 금액의 0.3% + 40만원
10억원 초과	10억 초과금액의 0.4% + 280만원

 

EX)  1억 원의 상가 건물에 대한 재산세: (1억 원 × 70%) × 0.25% = 17만 5천 원

      1억 원의 토지에 대한 재산세: (1억 원 × 70%) × 0.2% = 14만 원

 

3. 양도세

 

양도 시에 시세 차익이 발생한 경우(매입할 때보다 매도 시 금액이 높을 때)에만 부과되는 세금입니다. 손실 발생 시 부과되지 않음.

 

* 상가의 경우 최소 2년 이상은 소유하셔야 세금적으로 좋습니다.

 

1년 미만 보유 시 양도 세금 : 시세 차익의 50% 부과

2년 이하 보유 시 양도 세금 : 시세 차익의 50% 부과

( 2년 조금 안되게 상가를 소유했다면 잔금일이나 등기일을 늦추는 것도 방법입니다. )

 

다수의 상가를 가지고 있을 시 1년마다 양도소득세 기본 공제 250만 원이 되므로 한꺼번에 매매를 하시기보다는 세금적인 혜택을 받을 수 있도록 1년에 한 채씩 하는 것이 좋겠습니다.

 

 

4. 종합부동산세

 

명칭은 종합부동산세이지만 상가 건물이 세워진 토지의 공시지가를 기준으로 하며 80억 원이 넘을 때 부과됩니다. 토지만 기준이 되고 실매매가의 약 70% 정도 되는 공시지가를 기준으로 세금을 부과하기 때문에 대부분의 상가 투자자들은 해당사항이 없는 경우가 많습니다.

 

 

5. 부가가치세

 

부가가치세는 1월과 7월 1년에 두 번 신고 납부해야 합니다. 상가를 신규 분양받을 경우 건물에 대한 금액만 10% 부가가치세 부과 (토지에 대한 부분은 부과 X)

*임대사업용 부동산 매도 시에도 건물에 대한 금액 10% 부가가치세 내야 함. 포괄양수도 계약일 땐 제외

 

상가는 월세나 보증금으로 발생한 수입에 대해서도 세금을 부과하게 됩니다.

 

보증금의 경우엔 은행 이자율을 적용해 부과되고 월세의 경우 임대인이 받는 월세 안에 부가가치세가 포함이 되어있습니다. 

 

EX) 월세가 100만 원이라고 가정하면 예를 들어 1만 원은 부가가치세인 것입니다. 이 돈을 임대인이 국세청에 부가가치세로 납부하게 되는 것이고 이것을 임차인이 환급받을 수 있습니다.

 

 

상가 구입 시 세금 모의계산

 

홈택스 검색 후 접속 > 첫 화면 오른쪽 중단에 세금 종류별 서비스 클릭 > 세금 모의계산 클릭

 

 

상가 구입 시 세금 5가지에 대해서 알아보았습니다. 상가 투자 시에는 입지, 가격 등 여러 가지 중요하게 봐야 할 것들이 있지만 그것 외에도 챙길 것은 많습니다. 신중하고 안전한 상가 투자하시길 바라겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

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